Risiken von hohen Vermögensschäden bei Neubauten und Sanierungen vermeiden – Architektenrecht – Fallbesprechungen
Bauen und Sanieren ist teuer. Noch teurer werden diese Projekte, wenn sie nicht fertiggestellt werden oder aufwendige Mängelbeseitigungen sowie Gerichtsprozesse erforderlich sind.
Nicht selten kommt es vor, dass Bauunternehmer, Bauträger oder einzelne Werkunternehmer während der Bauphase schlecht arbeiten und anschließend in die Insolvenz gehen.
Die Insolvenzgefahr in der Baubranche ist deshalb so hoch, weil der relativ knappen Vergütung ein hohes wirtschaftliches Risiko und große Haftungen gegenüberstehen. Schuldet ein Bauträger die Lieferung und Bauleistungen, können Materialpreiserhöhungen oder hohe Krankheitsausfälle zur Insolvenz führen. Werden Fehler gemacht, übersteigen Reparatur- und Neuerrichtungskosten die Gewinnmargen oft um ein Vielfaches.
Für die Bauherren bricht in solchen Fällen die Kalkulation zusammen und anstatt eines Lebenstraums entsteht ein Alptraum.
Beispiele aus der Praxis:
- Fehlender Ringanker
Ein Bauunternehmer versäumte es, einen Ringanker auf den Außenwänden anzubringen – oder wurde damit nicht beauftragt. Das Dach wurde direkt auf zwei Außenwände aufgesetzt, was später zu Rissbildungen führte. Der Ringanker, ein vergleichsweise kostengünstiger Betonring, verteilt die Kräfte des Dachs und verhindert das Nach-Außen-Drücken der Wände. Da der Ringanker nachträglich konstruktionsbedingt eingebaut werden musste, entstanden hohe Kosten. Der Bauunternehmer ging jedoch in die Insolvenz. - Falsche Beton-Fertigwände
Es wurden fehlerhafte Beton-Fertigwände für den Keller geliefert und eingebaut. Der Keller wurde nicht dicht, und weil sich die Fertigstellung verzögerte, verjährten die Ansprüche sowohl gegen den Lieferanten als auch gegen den Bauunternehmer. - Mangelhafte Bodenplatte und Geschossdecke
Sowohl die Bodenplatte als auch die Geschossdecke wurden mangelhaft gegossen: Die Bewehrung wurde im Beton ungleichmäßig verteilt, und der Beton wies einen zu geringen Zementanteil auf. Das Grundwasser drang durch die Bodenplatte, und die Geschossdecke hatte keine ausreichende Tragfähigkeit. - Absackendes Gebäude
Ein Gebäude sackte ab, weil der Bauherr auf instabilem Sandboden baute. Die Kosten explodierten, und der Bauherr musste Insolvenz anmelden.
In den ersten drei Fällen verhinderten die Architekten eine frühzeitige Aufklärung. Teure und aufwendige Beweissicherungsverfahren wurden erforderlich, um die Ursachen für die Risse oder das eindringende Wasser zu ergründen und um den Haftungsumfang der Architekten zu klären.
Für die Bauherren stellte sich die finanziell wichtige Frage, ob die Architekten jeweils ausreichend haftpflichtversichert waren. Im schlimmsten Fall würden die Bauherren nicht nur auf den Schäden, sondern auch auf den Rechtsverfolgungskosten sitzen bleiben.
Wie lassen sich Risiken und finanzielle Schäden minimieren?
Da Bau- und Sanierungsprojekte das Netto-Jahreseinkommen der meisten Bauherren um ein Vielfaches übersteigen und sehr komplex sind, sollte eine sorgfältige Risikominimierung erfolgen.
Vermögensschadenhaftpflichtversicherungen
Bauherren sollten von allen Beteiligten – Gutachtern, Statikern, Planern und Bauunternehmern – einen Nachweis über eine umfassende Vermögensschadenhaftpflichtversicherung einfordern.
Die gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtversicherungen decken oft nur unmittelbare Schäden an Leben, Gesundheit und Sachwerten ab. Schäden durch Fehler am Bauwerk sind meist nicht abgedeckt.
Bei Architekten ist darauf zu achten, dass sowohl Planungs-, Objektüberwachungs- als auch Betreuungsleistungen versichert sind. Werden durch den Architekten auch statische Berechnungen übernommen, muss diese Tätigkeit ebenfalls abgesichert sein.
Die Vermögensschadenshaftpflichtversicherungen haften häufig nicht für Fälle grober Fahrlässigkeit und stets nicht für Vorsatz.
In den Fällen, in denen ein Dienstleister seiner bauaufsichtlichen Tätigkeiten nicht nachkommt und dies nicht offenlegt, gehen die Gerichte von einem arglistigen Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen aus ( vgl. OLG Celle mit weiteren Nachweisen, Urt. v. 15.07.1994, Az.: 6 U 194/92 ). In diesen Fällen ist die Einstandspflicht der Versicherer zweifelhaft.
Baugrundgutachten
Ein Baugrundgutachten ist unerlässlich. Es liefert Statikern und Architekten Informationen über die Stabilität des Untergrunds sowie Maßnahmen zum Schutz vor Wasserdruck oder zur Entwässerung ( Fall Nr. 1 ). Viele kommunale Entwässerungssatzungen schreiben zudem die Grundstücksentwässerung vor.
Nach ständiger Rechtsprechung haftet der Architekt für eine Planung ohne Baugrundgutachten als mängelbehaftet. Der Architekt ist sogar zur Prüfung auf offensichtliche Fehler im Gutachten verpflichtet.
Bauaufsicht
Es empfiehlt sich, die Objektüberwachung und Dokumentation gemäß Leistungsphase 8 und die Objektbetreuung gemäß der Leistungsphase 9 der HOAI zu beauftragen. Hierbei kontrolliert der Architekt die Arbeiten der Handwerker bei wichtigen Bauabschnitten vor Ort ( vgl. OLG Celle mit weiteren Nachweisen, Urt. v. 15.07.1994, Az.: 6 U 194/92 ).
Eine detaillierte Dokumentation und frühzeitige Fehlererkennung senken die Kosten und den Zeitaufwand für Korrekturen. Außerdem kümmert sich der Architekt um die Mängelbehebung.
Mit der Buchung dieser Leistungsphasen verlängert sich der Haftungszeitraum für den Architekten. Seine fünfjährige Werkmangelhaftung beginnt nämlich erst dann, wenn sämtliche Ansprüche der für den Bau beauftragten Unternehmen verjährt sind.
Übertragen der Bauaufsicht auf ein anderes Ingenieurbüro
Bauherren sollten erwägen, die Leistungsphasen 8 und 9 an ein anderes Ingenieurbüro zu übertragen.
Es ist häufig zu beobachten, dass Architekten, die die Ausschreibung gemäß den Leistungsstufen 6 und 7 erbracht haben, bei der Bauaufsicht nachlässig sind. Eigene Fehler werden nicht korrigiert ( Fälle Nr. 1 und 2 ). Soweit sie ihnen vertraute Unternehmen beauftragen, sehen sie dann häufig von den verpflichtenden Kontrollen vertragswidrig ab ( Fall Nr. 3 ). Der Architekt haftet dann zwar für sein arglistiges Verhalten gegenüber dem Bauherrn mit einer Verjährungsfrist von 30 Jahren, aber der zu vermeidende Schaden ist dann trotzdem eingetreten und der Versicherungsschutz ist fraglich.
