Grundregeln der Immobilienfinanzierung

A. Ausgangslage

I. Motive der Darlehensnehmer

1. Verwirklichung von Lebensträumen
   Mit Baudarlehen erfüllen sich viele Verbraucher Lebensträume, die weit über die Finanzierung von Konsumgütern oder Urlaub hinausgehen. Häufig werden Einfamilienhäuser erworben, um eine Familie zu gründen. Manche Käufer entscheiden sich auch aus Prestigegründen für eine Immobilie.
2. Einsparung von Mietkosten
   Mietkosten umfassen in der Regel auch Aufschläge für Mietausfallrisiken, Instandhaltung und Modernisierungen. Oft kann ein zuverlässiger Mieter mit denselben monatlichen Aufwendungen eine Immobilie finanzieren. Nach Rückzahlung des Darlehens fallen für den Eigentümer nur noch die vergleichsweise niedrigen laufenden Kosten an. Zudem können Modernisierungen in Eigenregie durchgeführt werden. Viele betrachten ihre Immobilie auch als Altersvorsorge.
3. Erwirtschaftung von Mietzinsen
   Einige Verbraucher und Gewerbetreibende erwerben Immobilien, um Mieteinnahmen zu generieren.

II. Motive der Darlehensgeber
Darlehensgeber streben eine fristgerechte Rückzahlung des Darlehens sowie die Erzielung von Zinsgewinnen an. Institutionen wie die Debeka Bausparkasse oder die Debeka Lebensversicherung verwenden die Einlagen ihrer Kunden. Banken hingegen refinanzieren sich häufig über die Europäische Zentralbank.

B. Besonderheiten eines Immobiliendarlehens

I. Hohe Kreditsummen
Im Vergleich zu Konsumentenkrediten übersteigen Immobiliendarlehen das Jahreseinkommen des Darlehensnehmers häufig um ein Vielfaches. Eine vorzeitige Rückzahlung ist in der Regel nicht möglich.

Immobiliendarlehen haben volkswirtschaftliche Bedeutung. Die realen Zinsgewinne der Kreditgeber sind im Verhältnis zur Kreditsumme gering. Eine Häufung von Kreditausfällen kann zu Bankenkrisen führen. Dies würde auch den Zahlungsverkehr und die Kreditversorgung der Wirtschaft beeinträchtigen und eine Wirtschaftskrise nach sich ziehen.

II. Dauerschuldverhältnisse
Immobiliendarlehen sind langwierige Vertragsverhältnisse, die Kreditgeber und Darlehensnehmer oft über Jahrzehnte aneinander binden. Müssen bei einem Kaufvertrag die Parteien lediglich darauf vertrauen, dass der Vertragspartner entweder zahlt oder liefert, müssen Darlehensnehmer und Darlehensgeber darauf vertrauen, dass das Darlehen über den gesamten Zeitraum unbelastet zur Verfügung gestellt und umgekehrt stets pünktlich zurück gezahlt wird. Der beidseitige Vertrauensvorschuss ist bei einem Immobiliendarlehensvertrag sehr groß.

III. Besondere gesetzliche Regelungen zum Immobiliendarlehen

Immobiliendarlehen unterliegen besonderen gesetzlichen Vorschriften. Das Kreditwesengesetz (KWG) schreibt eine umfassende Bonitätsprüfung vor und legt Vorgaben zur Beleihungsgrenze fest:

• 72 % des Grundstückswerts (80 % des Beleihungswerts) gelten als hinreichend abgesichert.
• 54 % des Grundstückswerts (60 % des Beleihungswerts) gelten als optimal abgesichert.

Die Bankenaufsicht wird von der European Banking Authority (EBA) durchgeführt.

C. Finanzierungsbedarf

Neben dem Kaufpreis fallen zusätzliche Kosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovisionen an. In Nordrhein-Westfalen betragen die Nebenkosten regelmäßig rund 12 % des Kaufpreises.

D. Kreditwürdigkeitsprüfung

1. Bonität

Der Darlehensgeber darf den Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag keine erheblichen Zweifel daran bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird. ( § 505a BGB )

Zur Berechnung der Bonität werden vom monatlichen Nettoeinkommen folgende Posten abgezogen:

• laufende Verbindlichkeiten wie Mietkosten, Autokredite oder Unterhaltszahlungen,
• die voraussichtlichen Darlehenskosten,
• die laufenden Kosten des Kaufobjekts.

Zusätzliche Einnahmen (z. B. Mieteinnahmen) und eventuelle Mietkosteneinsparungen werden hingegen zum Einkommen addiert. Vom verbleibenden Betrag ( Saldo ) müssen der Darlehensnehmer und seine Familie leben können.

2. Sicherheit

Immobiliendarlehen werden unter anderem durch die Immobilie selbst besichert. Grundstücke werden dabei in der Regel mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Darlehensgeber eine Zwangsversteigerung einleiten.

Grundstücke können bis 72 % ihres Wertes als Sicherheit dienen. Alternativ können auch fremde Grundstücke (z. B. von Eltern) eingebracht werden. Die Bewertung erfolgt gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung. Abweichungen vom tatsächlichen Wert sollten den Käufer zu Vorsicht veranlassen.

Zusätzlich können Geldanlagen und Aktien als Sicherheiten verwendet werden. Dabei werden je nach Ausfallrisiko Abschläge bis zu 60 % des Marktwerts berücksichtigt.

3. Eigenkapital

Die Differenz zwischen den Sicherheiten und dem Investitionsvolumen sollte der Darlehensnehmer gespart haben. Die Finanzierung ist ansonsten entweder nicht möglich oder recht hoch verzinst.

4. Vertrauen

Negative Schufa-Einträge oder eine hohe Anzahl laufender Kreditverbindlichkeiten deuten auf mangelnde Haushaltsdisziplin hin und können das Vertrauen in die Rückzahlungsfähigkeit des Darlehensnehmers mindern. Regelmäßig erwarten die Banken auch, dass Erspartes zumindest in Höhe der Kaufnebenkosten besteht. Eine einseitige Fokussierung auf Mieteinnahmen wird ebenfalls negativ bewertet.

E. Möglichkeiten der Baufinanzierung

1. Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Baufinanzierung. Dabei vereinbart der Darlehensnehmer mit der Bank eine feste monatliche Rate über eine bestimmte Laufzeit.

2. Risiken eines Annuitätendarlehens
Geringe Tilgungsraten und kurze Zinsbindungsfristen locken mit niedrigen Zinssätzen. Der Darlehensnehmer sollte jedoch beachten, dass er damit spekuliert, nach Ablauf der Laufzeit eine Anschlussfinanzierung zu gleich günstigen oder niedrigeren Konditionen zu erhalten. Sollte dies nicht eintreten, drohen höhere Finanzierungskosten oder sogar die Notwendigkeit, die Immobilie zu verkaufen. Besonders riskant ist es, wenn der Darlehensnehmer von Anfang an nur diese Art der Finanzierung wählen konnte, weil andere Optionen unerschwinglich waren.

3. Sichere Finanzierungen mit Annuitätendarlehen
Die Debeka Bausparkasse verfolgt eine Strategie der Zinssicherheit. Sie bietet Finanzierungen mit Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren an, bei denen die monatliche Rate so gestaltet ist, dass das Darlehen innerhalb dieses Zeitraums vollständig getilgt wird.

4. Sichere Finanzierungen mit Bauspardarlehen
Bauspardarlehen werden oft in Kombination mit einem Annuitätendarlehen genutzt, das die Ansparphase vorfinanziert. Sie zeichnen sich durch günstige Zinssätze und eine Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung aus. Zusätzlich kann eine Todesfallabsicherung in Höhe der Restschuld integriert werden. Bauspardarlehen können jederzeit vollständig zurückgezahlt werden. Außerdem können vermögenswirksame Leistungen und staatliche Förderprogramme genutzt werden.

5. Risiken eines Bauspardarlehens
Probleme treten auf, wenn die Vorfinanzierung eines Bauspardarlehens die Ansparphase nicht vollständig abdeckt. In solchen Fällen muss der Darlehensnehmer eine anschließende Finanzierung am freien Markt zu den dann geltenden Konditionen abschließen. Dies widerspricht der Idee einer sicheren Baufinanzierung.

Die Debeka Bausparkasse bietet stets passende Vorfinanzierungen an. Vorfinanzierte Bausparverträge der Debeka können Zinssicherheit für mehr als 30 Jahre gewähren.

6. Modulare Finanzierungen
Die Debeka Bausparkasse kombiniert verschiedene Finanzierungsmodule. So können Darlehen günstig aus den Einlagen der Lebens- und Krankenversicherung angeboten werden. Diese Darlehen müssen jedoch grundpfandrechtlich erstrangig abgesichert sein und dürfen 54 % des Grundstückswertes nicht überschreiten.

Zusätzlich bietet die Bausparkasse Darlehen bis 72 % des Grundstückswertes an, die ebenfalls erst- oder zweitrangig besichert sein müssen. Für Finanzierungsanteile über 72 % des Grundstückswertes greift die Debeka auf externe Kreditausfallversicherungen zurück, wodurch diese Module natürlich teurer werden.

Vorteile der modularen Finanzierung

• Der Kunde kann die teureren Module vermeiden, indem er zusätzliche Sicherheiten wie weitere Grundstücke einbringt.
• Teurere Module können schneller getilgt werden, während günstigere Darlehen langfristig bedient werden.
• Die Finanzierung kann flexibel an die Bedürfnisse des Kunden angepasst werden.

Die Debeka weist aus Gründen der Transparenz den anfänglichen Mischzins aus.

Nachteile der modularen Finanzierung
Die Baufinanzierung wirkt komplexer und bürokratischer.

F. Welcher Darlehensgeber eignet sich für sichere Baufinanzierungen ?

Wer eine sichere Baufinanzierung mit stabilen monatlichen Raten anstrebt, sollte auf Darlehen mit langen Zinsbindungen setzen. Viele Banken bieten Annuitätendarlehen nur mit Zinsbindungen von 10 bis 15 Jahren an, was keine langfristige Zinssicherheit gewährleistet. Auch Bausparkassen, die lediglich Vorfinanzierungen mit kurzen Laufzeiten anbieten, können keine überzeugende Lösung darstellen.

Eine kompetente Beratung ist essenziell. Die Baufinanzierung muss individuell auf die Lebenssituation und Zukunftsplanung des Kunden abgestimmt sein. So können etwa Erbschaften, Schenkungen oder erwartete Veränderungen in der Familienplanung (z. B. Kinder) berücksichtigt werden, um zusätzliche Sicherheiten oder finanzielle Spielräume zu identifizieren.